Mérida tiene suelo para construir más de 8.000 viviendas. Ésta es una de las conclusiones del Informe de Oferta Actual y Potencial de Vivienda Nueva elaborado por ST-Sociedad de Tasación, que permite establecer un diagnóstico sobre el volumen y las características básicas de la oferta de vivienda.
El informe contabiliza las promociones de viviendas, mayoritariamente de venta libre de nueva construcción, destinadas a primera o segunda residencia, desarrolladas en bloque, adosadas y entre medianerías. Así, en la capital extremeña existe una oferta total superior a las 650 viviendas promovidas (más de 89.000 m²), de las que cerca del 90% están terminadas (unos 79.600 m²). Según los datos de ST-Sociedad de Tasación, aproximadamente el 35% de los inmuebles terminados se encuentran pendientes de venta mientras que en el caso de los inmuebles en construcción la cifra se sitúa próxima al 50%.
Además, el estudio desgrana las posibilidades de desarrollo urbanístico de la capital extremeña, así como la situación de las nuevas promociones. Según se desprende del informe, la ciudad cuenta con un potencial cercano a 5.500 inmuebles, correspondientes a solares con planeamiento y urbanización ya realizados y que pueden ser edificados una vez que se conceda la licencia de obras. Además, se han contabilizado alrededor de 1.200 viviendas correspondientes a suelo con planeamiento aprobado pero pendiente de urbanización. Por último, se han detectado terrenos con reservas potenciales para edificar más de 1.400 pisos. Todo ello, sumaría una oferta total de más de 8.000 viviendas nuevas, adicionales al stock disponible.
El volumen de ventas de vivienda en Mérida alcanzó su punto más alto en el año 2008 y se mantuvo durante todo el 2009. Fue en el pasado ejercicio cuando se produjo una importante caída, disminuyendo cerca del 66% con respecto a 2009. En el último decenio (2001-2010) la vivienda se revalorizó en la capital aproximadamente un 90%, mientras que desde 2007 se estima una caída del 12,1% en términos nominales, y de un 18% en términos reales, hasta junio de 2011, descontando la inflación.
Plazo de absorción
El informe completo incluye, además, un análisis y estimación del plazo de absorción de la oferta inmobiliaria de Mérida. El estudio formula un planteamiento teórico en base a dos supuestos. El primero se fundamenta en la generación de una oferta siguiendo el criterio de mayor y mejor capacidad productiva, por lo que según el mismo, el stock en la capital extremeña (incluyendo todo tipo de suelo) se absorbería en un plazo cercano a los 9 años para un ritmo de ventas elevado; más de 16 para un ritmo de ventas medio y unos 33 años para un ritmo de ventas limitado. En el supuesto de excluir las viviendas a promocionar en suelos sin planeamiento aprobado, la absorción del stock se realizaría en un plazo inferior a 6 años para un ritmo de ventas elevado; cercano a 14 años para un ritmo de ventas medio y de más de 27 años para un ritmo de ventas limitadas.
El segundo planteamiento teórico que ha formulado ST-Sociedad de Tasación en el estudio se fundamenta en adaptar la producción de vivienda a los diferentes escenarios de ventas considerados, por lo que los plazos de absorción serían los mismos que en el planteamiento anterior pero con la gran diferencia de no acumular importantes stocks durante el proceso. Este supuesto permite optimizar los costes de inversión para cada uno de los escenarios de venta y en consecuencia obtener los valores teóricos de suelo óptimos calculados por una metodología residual a partir de los valores de mercado de las viviendas finalizadas.
