Sociedad de Tasación ha presentado este martes su Informe Trimestral "Tendencias del Sector Inmobiliario". Mediante este informe se pone a disposición del mercado información cuantitativa y cualitativa obtenida a partir de los estudios periódicos de mercado, de la realización de las valoraciones y de la evaluación del Índice de Confianza.
El Informe se publica trimestralmente e incluye los datos del Estudio de Vivienda Nueva, el Índice de Confianza de ST y presenta un análisis cualitativo de la situación de las 10 variables macroeconómicas que afectan a la oferta y a la demanda de vivienda, datos sobre la evolución del valor de mercado de vivienda libre y una proyección del valor de la vivienda para los próximos tres meses.
Evolución del valor de mercado de la vivienda
El precio medio conjunto de la vivienda nueva y usada se situó en 1.328 €m2 al cierre del segundo trimestre de 2014, y ha ralentizado su caída, al situarse un 2,3% por debajo del registrado un año atrás. Esta caída es sensiblemente inferior a la experimentada al cierre de junio de 2013, cuando el precio medio bajó un 15% en tasa interanual.
Si tenemos en cuenta únicamente la vivienda nueva veremos que se ha contraído un 4,8% en un año y un 1,8% en los seis primeros meses de 2014, lo que supone, desde máximos, una caída del 40% en términos reales, con lo que se coloca en niveles de marzo de 2002. Así, el precio de la vivienda libre nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.002 €m2 construido. La caída de precios de la vivienda nueva en el primer semestre de 2014 ha sido menos acusada que en el segundo semestre de 2013 (-3%) y que en el primer semestre de 2013 (-5%).
Por otro lado, el precio medio de la vivienda nueva y usada en conjunto ha experimentado un ligero movimiento al alza en este último trimestre, al situarse en 1.328 €m2 frente a los 1.270 €m2 del trimestre anterior. En cualquier caso, el precio medio acumula un descenso del 44,7% respecto al valor máximo que alcanzó en 2007, cuando se situó en 2.401 €m2.
Se observa que las caídas son más moderadas y que el descenso es ahora más importante en las viviendas de calidad media (-2,7%) que en las viviendas de calidad baja (-1,6%). En los inmuebles de mejores calidades el descenso es del 1,3%.
También atenúan su descenso los valores en el caso de la vivienda nueva en edificio en la primera mitad del año 2014, y se observa que el precio medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.002 €m2, desde los 2.102 €m2 registrados en 2013, lo que supone una reducción del 4,8% anual. El descenso en el primer semestre del año se queda en el 1,8% desde los 2.039 €m2 registrados en diciembre pasado.
Por Comunidades Autónomas, Cantabria y Comunidad Valenciana fueron las que registraron un mayor descenso en el precio medio de la vivienda, con bajadas del 10,6% y del 9,8%, respectivamente. Las caídas menos acusadas fueron para Castilla-La Mancha (-1,2%). En el lado opuesto se situaron Galicia, con una subida del 6,6%, La Rioja (+5,5%), Navarra (+2,6%) y Asturias (+1). En Aragón se mantuvieron los precios invariables, en 1.097 euros por metro cuadrado.
A Coruña y Bilbao lideraron los retrocesos del precio medio de la vivienda entre las grandes ciudades, con caídas del 12,7% y del 10,3% cada una, mientras que Sevilla y Málaga fueron las únicas urbes en las que subió el importe medio por metro cuadrado, con un ascenso del 5,7% y del 2%, respectivamente.
Factores que impactan en la actividad del sector inmobiliario
El crecimiento de la economía española desde principios de año no se ha trasladado a las economías familiares. En términos generales no se puede hablar todavía de una mejora significativa en el nivel de la demanda de vivienda, si bien las expectativas son aparentemente mejores de las que se apreciaban hace seis meses. Esto ha tenido reflejo en la progresiva reducción de precios que se acusa desde hace seis años, que en la actualidad aparece menos acentuada que en los semestres anteriores, pese a seguir experimentando descensos de forma generalizada.
La inflación se mantiene en cotas moderadas, pero sigue siendo insuficiente para compensar la disminución de ingresos netos en una parte importante de las familias, algo que no permite la mejora en la renta real disponible para la adquisición de vivienda. La persistencia de la elevada tasa de paro, (a pesar de la bajada en 122.684 personas registrada en junio, según los últimos datos del Ministerio de Empleo) y la precariedad observada en el escaso volumen de empleo generado en estos últimos periodos, complican aún más la decisión de acometer la adquisición de una vivienda.
Índice de Confianza de ST Sociedad de Tasación
El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario alcanza los 40 puntos sobre 100, y, aunque todavía sigue en términos negativos, se va aproximando a la posición neutral de los 50 puntos. Este dato supone una mejora de casi 2 puntos respecto al trimestre anterior, cuando se situó en 38,1 puntos.
El Índice de Confianza se construye a partir de las opiniones de 700 técnicos entre los que se encuentran todos los profesionales, colaboradores de la compañía y la totalidad del personal de control que trabaja en ST Sociedad de Tasación, analizando la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y la expectativa (situación de los próximos tres meses) referidas a siete parámetros relacionados con el mercado inmobiliario.
Conclusiones
El análisis de tendencia en la evolución de los precios de la vivienda apunta una cierta estabilización, aunque no se puede asegurar aún que hayan tocado fondo, ya que esta condición depende en gran medida de factores ajenos al sector inmobiliario.
No se aprecian en el horizonte inmediato posibilidades de aceleración en la absorción del excedente de oferta, que sigue siendo abundante, al margen de la irrupción en el mercado de fondos de inversión extranjeros, que adquieren grandes paquetes de vivienda.
En este sentido, la absorción de la oferta por parte de dichos fondos de inversión se muestra insuficiente para relanzar un sector que acumula seis años de fase recesiva, sin que se vean todavía señales fiables de reactivación, a la espera de que el crédito a la vivienda comience a fluir.
Se ha constatado que la confianza en la evolución de la economía y de las ventas de inmuebles mejora por sexto trimestre consecutivo. Pese a ello, continúa siendo un proceso lento y el indicador se mantiene todavía en la zona negativa.
Por otro lado, probablemente la tendencia a la disminución de las operaciones de venta irá en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra. Será necesario observar con atención la influencia que en este sentido tiene la
modificación de la fiscalidad de estas operaciones, introducida recientemente por el Gobierno.
Como conclusión, es previsible que se mantenga el ajuste en el nivel de oferta, y habrá que esperar para ver si se consolida en los próximos meses la tendencia a la baja en los descensos de precios, muy acusada en este semestre, y nos acercamos al verdadero punto de inflexión que marque el inicio de la reactivación del sector
Sociedad de Tasación es una sociedad española independiente y sin ninguna vinculación con entidades financieras, que opera en el campo de las valoraciones de toda clase de bienes, y especialmente de activos inmobiliarios. Cuenta con 11 delegaciones y más de 650 profesionales independientes (arquitectos e ingenieros) que ejercen su actividad como tasadores en todas las capitales de provincia y sus principales ciudades.
